相続不動産売却時の税金の特例について

相続不動産を売却する場合は、譲渡所得税がかかります。
しかし概ね3年以内に売却することを条件に3000万円控除が受けられ、税金が安くなる特例もあります。
この記事では、相続した不動産を売却する際に使える特例の種類や、特例を使う際の条件、注意点などを解説します。

相続した不動産を売却する際に節税効果が見込める特例には、
主に「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」
「居住用不動産の3000万円特別控除の特例」
「相続税の取得費加算の特例」
の3パターンがあり、それぞれの概要は次のようになります。

親が生前に住んでいた住居で、親の死後、住む人がいなくなった空き家を相続して売却するといったような場合に、譲渡所得から3000万円を控除できるのが「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。この特例は「被相続人が生前に実際家に居住していた場合」か「被相続人が老人ホーム等に入居していた場合」かの、どちらかのケースであることが控除を受けられるための条件となります。

「被相続人が生前に実際家に居住していた場合」では、1981年5月31日以前に建てられた家屋に、相続される直前まで被相続人の居住実績があること、その家屋はマンション以外であること、相続される直前に被相続人以外の人が住んでいないことなどのほか、相続してから売却までずっと空き家であること、耐震基準を満たしていることなどが前提条件として必要になります。注意しなくてはならないのが、譲渡先が親族だったり、譲渡価格が1億円以上であったりする場合には特例が使えないという点です。また、相続が発生した日から3年を経過する日の年の12月31日を過ぎてしまうと適用外となってしまいますので、この期間内に空き家を売却しなくてはなりません。

「被相続人が老人ホーム等に入居していた場合」では、被相続人が老人ホームに入居した時点で要介護認定などを受け、相続の直前まで老人ホームなどに入居していることが必要になります。そのうえで、1981年5月31日以前に建てられた家屋でそれがマンション以外であること、相続してから売却までずっと空き家であること、耐震基準を満たしていることなどのほか、被相続人が老人ホームなどに入居した時点から相続開始まで、事業や賃貸などに使用されなかったことなどが条件となります。このほか、親族への譲渡や1億円以上の譲渡価格の場合には特例が使えないこと、相続が発生した日から3年を経過する日の年の12月31日を過ぎると適用外になってしまうことは「被相続人が生前に実際家に居住していた場合」と同様ですが、このほかに、対象となる空き家が2019年4月1日以降の譲渡であることという条件も加わります。

親と同居していて、親の死後、相続したその家を売却したなどのケースで3000万円控除を可能にするのがこの特例です。所有期間に関わらず適用できますが、売却するのが居住用の住居に限るという点に注意が必要です。

実際に住んでいるか、転居などで住まなくなってから3年以内の家屋が対象となり、譲渡先は親族以外の第三者であれば基本的にすべて適用されます。
しかし、特例目的で入居したと認められたり、仮住まいなどの一時的な入居であったり、別荘など本来の居住使用から外れた住居であったりした場合は適用外となりますので注意が必要です。

相続を受けてから一定期間のうちに不動産を第三者に譲渡した場合、相続税の一定額を売却資産の取得費として加算できるのが「相続税の取得費加算の特例」です。
適用できる期間は3年10カ月以内なので、相続が開始されてからこの間に不動産を売却すれば相続税の節税につなげることができます。

ただしこの特例を使うためには、相続を受けた人自身が売却を行い、相続税を払う必要があります。

相続不動産を売却する際に、本来払う税金より安く抑えられるというメリットを持つ各種の特例ですが、これらはいつでも使えるというわけではなく適用期間や譲渡限度が決められています。たとえば「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用期間は2016年4月1日から2027年12月31日までで、譲渡限度は相続の開始から3年を経過する年の12月31日までとなります。

「居住用不動産の3000万円特別控除の特例」は家を取壊した場合は1年以内に売買契約、住まなくなって3年目の年末が引渡し期限となり、「相続税の取得費加算の特例」は相続の開始から3年10カ月までが譲渡期限と定められています。この期間を過ぎると特例が使えなくなりますので注意しなくてはなりません。また、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と「相続税の取得費加算の特例」は併用することはできませんので、どちらか税率の有利な方で適用を受けるようにします。

相続不動産の売却では、3000万円控除などが受けられる各種の特例があり、税金を安く抑えることができます。
しかしその適用期間は概ね3年以内です。
そのため、特例の恩恵を受けようとすれば相続後なるべく早く行動する必要があります。
しかし個々のケースで事例が異なり、その手続きもかなり煩雑です。
まずは不動産査定を受けてみて、必要があれば専門家に相談するという手順を踏んでみてはいかがでしょうか。