不動産売却時の税金について

不動産は購入するときだけではなく、売却する際にも税金が発生することを知っていますか?
売却額によってはかなりの税額になることもあります。
事前にしっかり理解しておくことが大切です。

この記事では、不動産売却時における確定申告の有無と税金の種類について解説します。

不動産売却によって発生する可能性がある税金は、

「譲渡所得税」「復興特別所得税」「登録免許税」「印紙税」

という4種類になります。

また、不動産譲渡による利益が発生すすれば確定申告しなければなりません。

譲渡所得税

「譲渡所得税」は不動産売却によって得られた利益に課される税金で、

一般的に所得税と住民税を合わせて譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税は、不動産の売却で得た金額から、その不動産を取得した時の

購入金額と売却にかかった諸費用を差し引いた利益「譲渡所得」に対して

20～39%の税率を掛けて算出します。

この税率は対象の不動産を所有していた期間によって異なります。

所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」と呼ばれ、

所得税15%・住民税5%が課税されます。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」と呼ばれ、

所得税30%・住民税9%が課税されます。

長期に比べ短期の方が税率の高い理由は、投機的な取引による

不動産価格の高騰を防止するためで、その不動産に対する適切な価格を

維持することが目的で税率が設定されています。

なお、譲渡所得がマイナスになる場合は

課税対象外となっているため確定申告は基本的に必要ありません。

復興特別所得税

「復興特別所得税」は、2011年3月に発生した東日本大震災の復興財源として、

2013年1月1日から課税がスタートしました。

この課税対象は所得税の納税義務がある全ての個人で、所有期間による
変動はなく所得税や住民税に一律2.1%上乗せする形です。

ただし、不動産を売却した全ての個人に復興特別所得税が課税される訳ではありません。

譲渡所得税と同様にマイナスになる場合は課税されないことに加え、

売却した不動産が居住用財産（マイホーム）だった場合のみ

3000万円の特別控除を受けることが可能となっているためです。

一般的に、家やマンションなどは築年数による劣化で

価値が下がっていくため、譲渡価格が購入価格を

上回るケースはほとんどありません。

したがって、3000万円の控除を受けなくても復興特別所得税が

課税されることはほとんどないと考えて良いでしょう。

なお、復興特別所得税は2037年12月31日が期限となっています。

登録免許税

「登録免許税」は、不動産の所有者を変更する際の登記手続にかかる税金です。

一般的に「所有権の移転登記」は、不動産の買い主側が行うため

売り主側が負担することはありません。

ただし、住宅ローンの抵当権が残っている場合は売却自体ができないため、

抵当権の抹消手続きをしなければなりません。

この抵当権抹消のための登録免許税は不動産1件に対して1000円で、
土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は2000円となります。

金額としては高額ではありませんが、抵当権抹消手続きを司法書士に

依頼すると1～3万円の費用が発生するので、その分も含めて

予算を立てておくことが大切です。

印紙税

印紙税」は、印紙税法に定められた20種類の文書に対して発生し、
収入印紙を購入して貼り付けることで間接的に納税したことになります。
不動産売却では主に売買契約書がその対象で、売り主保管分と買い主保管分の2通を用意します。
印紙税は契約書に記載する売買金額によって異なります。
売り主と買い主それぞれで購入して負担するのが一般的です。