相続不動産を売却する人は必見！
売却時の税金と特例について

相続した不動産を利用する予定がない場合は、売却を検討する方も多いでしょう。売却の際は、相続税以外の税金がかかる場合があります。そこで今回は、相続した不動産を売却した場合にかかる税金と節税に活用できる特例について解説します。

• 譲渡所得税

譲渡所得税は不動産を売却して利益が出た場合に支払う税金です。総称して所得税と呼ぶことが多いのですが、実際には所得税、住民税、復興特別所得税がかかります。所得税は不動産を所有していた期間によって異なります。5年以上所有していた場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」です。短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、以下のとおりです。

譲渡所得の算出方法は、以下のとおりです。
譲渡所得金額＝収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) -特別控除額

譲渡所得は、売却金額から取得費、売却にかかった費用を差し引いたものです。
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源確保のための税金になります。令和19年（2037年）までの所得税税率に2.1％が加算されます。
譲渡所得税の納税するタイミングは、確定申告をする時です。

• 印紙税

不動産売買契約書にかかる税金です。契約金額に応じて200円から6万円と幅広いです。契約書に記載する金額に応じた収入印紙を売買契約書に貼り付ける必要があります。
※記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるものは、軽減税率が適用されます。

 印紙税の税額は以下のとおりです。

印紙税の納税するタイミングは、収入印紙を貼り付けた後に印章や署名で消印した時になります。

• 登録免許税

不動産を売却した際に売却金額で住宅ローンなどの借入を一括返済するときは抵当権抹消登記の手続きが必要です。その際に登録免許税を納付します。抵当権抹消登記の費用は、通常、売主側が負担することになっています。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産1筆につき1,000円と定められています。

上記税金以外にかかる費用として以下の費用があります。

■司法書士への報酬
抵当権抹消登記は自分でも可能です。しかし、専門的な知識が必要になるため、ほとんどの場合は司法書士に依頼します。抵当権抹消登記にかかる司法書士への報酬は、1万〜2万程度が相場です。

■不動産会社への仲介手数料

不動産を売却する際は、不動産会社に依頼するケースがほとんどです。物件の売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。 不動産会社に依頼しても売買契約が成立しない場合は仲介手数料を支払う必要はありません。仲介手数料の上限は、以下のように宅地建物取引業法で定められています。

一方、仲介手数料の下限は定められていないため、不動産会社によっても異なります。そのため、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、売買契約やアフターフォローなどで不十分な対応であることもめずらしくありません。納得のいく条件で不動産を売却するには、不動産会社選びはとても重要です。

また、個人間で不動産売買を行う場合は、仲介手数料はかかりません。しかし、個人間の売買では、必ずしも専門知識があるとは限らないのでトラブルが生じる可能性もあります。

・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続により取得した不動産を一定期間内に譲渡した場合、売却した財産にかかった相続税を譲渡所得の金額を算出する際の取得費に含めることができる特例です。

以下の3つの要件を満たしていることが必要です。

1.相続により財産を取得した人である

2.相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後
　3年を経過する日までに譲渡していること 

3.財産を取得した人に相続税が課税されていること

・被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続または遺贈により、被相続人が住んでいた家を取得した場合に一定の要件を満たすと譲渡所得の金額から最大3,000万円を控除することができる特例です。

特例を受けるための要件は以下のとおりです。

 ・被相続人が住んでいた家または家と土地を相続し、2016年4月1日から2023年12月31日
　 までの間に売却した

・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

・売却代金が1億円以下であること

・特別な関係の人以外への売却であること

・相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたもの

・売却する空き家は耐震基準を満たしているか更地であること

・昭和56年5月31日以前に建築された物件である

・相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていない

不動産を売却するには、譲渡所得税や印紙税、登録免許税、仲介手数料、抵当権抹消登記などの費用がかかります。

相続した不動産を売却したときに節税できる特例には、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例などがあります。

相続した不動産を売却するには、上記の内容を参考にしながら、状況に応じて特例などを上手に活用して相続不動産を売却しましょう。